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楼市“库存”究竟有多大

  
李宇嘉

自2014年7月份,楼市政策均围绕“去库存”展开。今年以来,楼市销售回升态势良好,但10月数据显示楼市库存压力不仅没有缓解,反而出现恶化之势。
    楼市“去库存”指的是消化待售商品住房建筑面积,它包括两部分,一是报告期已竣工可供销售但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。
    我们所说的库存,来源于国家统计局公布的待售商品房建筑面积累计值,指的是在报告期末开发商已竣工可供销售或出租,但尚未销售或出租的商品房建筑面积累积值,该数据经由当地统计部门的企业直报系统上报。截至10月底,这一规模是6.8亿平方米。但是,该数据未包含已经批准预售(但并未销售出去)的商品房建筑面积累计值。因此,国家统计局公布数据低估了待售库存的规模。
    另外,我们经常所说的“去化周期”(多少个月),其计算公式为“待售建筑面积/过去12个月月平均销售建筑面积”。
    在建未售部分,在企业会计核算上应该算作库存,但有一部分已经由批准预售而进入销售状态。我们预估,施工面积中的20%已经由批准预售销售出去,即在1-10月份房地产开发企业施工面积70.1亿平方米中,有14亿平方米已进入销售。按照50%的去化率算,有7亿平方米已经销售出去,只是由于未竣工而无法结转为销售收入。
    综上,待售库存的实际规模应该在国家统计局公布的6.8亿平方米的基础上,再加上已批准预售但尚未销售的7亿平方米,即13.8亿平方米。在此基础上,加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存,目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。照此,即便按照2013年历史最高销售纪录(13亿平方米),全部库存也要10年以上才能消化完毕,这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。
    因此,楼市实际宽口径库存规模远远大于披露的数据。
    但同时,“高库存”是楼市运行的重要特征,实际待售要保持在12-15个月的消化周期才能保证预期稳定、房价稳定;在建未售是待售库存的“蓄水池”,可以相对轻易地转化为待售,关键看市场行情;已批未建是开发商运营的基本策略,储备土地多少是衡量开发商实力的重要指标,龙头开发商往往保持几千万甚至上亿平方米的土地储备。
    同时,土地出让金可以分期缴纳,或冲抵配套代建费用,建筑安装费用可以在竣工验收后结算,故相比较一般生产企业,楼市库存成本很低。再加上,延长库存消化周期既可以分享土地增值和周边配套完善的溢价,也可以获得土地增值后更多的抵押融资等。因此,楼市“高库存”也不完全是坏事。


(李宇嘉,深圳市房地产研究中心房地产研究部副部长、高级研究员。)

编辑:朴文